El vendedor también paga: conocé los costos reales
Una pregunta que todo vendedor hace tarde o temprano es: "¿Cuánto me queda después de vender?" Para responderla correctamente, hay que conocer todos los costos que recaen sobre el vendedor en una operación inmobiliaria en Argentina.
Honorarios inmobiliarios
Los honorarios de la inmobiliaria son el costo más conocido. En CABA, la práctica habitual es:
- Honorarios del vendedor: 3% del precio de venta (+ IVA si la inmobiliaria está inscripta como responsable inscripto)
- Honorarios del comprador: 3% del precio de venta (corre por cuenta del comprador)
En total, la comisión inmobiliaria ronda el 6% del precio (3% + 3%), distribuida entre ambas partes.
Algunas inmobiliarias ofrecen tasaciones gratis pero cobran honorarios más altos; otras cobran 4% al vendedor. En Zabala Bienes Raíces la tasación es siempre gratuita y los honorarios están dentro del estándar del mercado.
Impuesto a las Ganancias (antes ITI)
Desde el 1° de enero de 2018 (Ley 27.430), la venta de inmuebles adquiridos a partir de esa fecha tributa Impuesto a las Ganancias en lugar del anterior ITI.
¿Cuándo se paga?
- Si el inmueble fue adquirido a partir del 01/01/2018 Y
- No es la "casa habitación" del vendedor (vivienda permanente) Y
- El vendedor no está exento por otros motivos
¿Cuánto?
- 15% sobre la ganancia (diferencia entre precio de compra actualizado por inflación y precio de venta)
- Si no hay ganancia (precio de venta ≤ precio de compra ajustado), no se paga
Casa habitación: si es la vivienda permanente del vendedor, puede quedar exenta cumpliendo ciertos requisitos (reinvertir en otra vivienda dentro de 1 año, por ejemplo).
Propiedades adquiridas antes del 01/01/2018: tributan ITI al 1,5% del precio de venta, mucho menor que el impuesto a las ganancias.
Certificados y trámites (gastos del escribano)
Los gastos notariales corren en su mayoría por cuenta del comprador. Sin embargo, el vendedor debe afrontar:
| Certificado | Quién paga | Costo aprox. |
|---|---|---|
| Certificado de dominio | Vendedor | $10.000 – $20.000 |
| Certificado de inhibición | Vendedor | $10.000 – $20.000 |
| Libre deuda ABL | Vendedor | Gratuito (GCBA) |
| Libre deuda expensas | Sin costo | Emitido por el admin. |
Plusvalía y otros impuestos municipales
En CABA existe la Plusvalía Urbana (Ley 6067), un impuesto que se aplica cuando el aumento de valor de la propiedad fue generado por obras de infraestructura pública (como la extensión del subte, por ejemplo). En la práctica, aplica a pocos casos y no es una variable habitual en operaciones estándar.
Ejemplo práctico: venta de un departamento de USD 180.000
Propiedad en Palermo, comprada en 2020
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | USD 180.000 |
| Honorarios inmobiliarios (3%) | - USD 5.400 |
| Impuesto a las Ganancias (15% sobre ganancia estimada de USD 30.000) | - USD 4.500 |
| Certificados (dominio + inhibición) | - USD 30 aprox. |
| **Ingreso neto estimado** | **~USD 170.000** |
Nota: los montos son estimativos. El impuesto a las Ganancias varía según el precio de compra actualizado. Siempre consultá con un contador antes de cerrar la operación.
Consejos para reducir costos
- 1Documentá bien el precio de compra original: si podés demostrar el costo de adquisición real (precio + gastos de escrituración + mejoras), la base del impuesto baja
- 2Casa habitación: si es tu vivienda permanente, analizá con un contador si podés quedar exento
- 3Anticipate: si sabés que vas a vender, consultá con un contador antes de firmar el boleto para planificar la carga impositiva
El primer paso: saber cuánto vale tu propiedad
Para calcular con precisión lo que vas a recibir neto, necesitás primero saber el precio bruto al que podés vender. Pedí tu tasación gratuita:
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires