Uno de los errores más frecuentes al comprar o vender una propiedad en Buenos Aires es calcular mal los gastos de cierre. El precio de la propiedad es lo que se negocia, pero los gastos de escrituración son adicionales y pueden representar entre el 4% y el 8% del valor de la operación.
Si estás por cerrar una operación y no tenés claro cuánto más vas a necesitar además del precio pactado, este artículo es para vos.
¿Qué es la escrituración?
La escritura pública de compraventa es el acto notarial que transfiere legalmente la propiedad de un inmueble de una persona a otra. Sin escritura, la transferencia no existe jurídicamente. La firma se realiza ante un escribano público, quien certifica el acto, cobra los impuestos correspondientes y lo inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Los gastos de escrituración son todos los costos asociados a ese proceso. Se dividen en dos grupos: los que paga el comprador y los que paga el vendedor.
Los gastos del COMPRADOR
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el comprador es quien carga con la mayor parte de los gastos de cierre. Estos son los principales:
1. Impuesto de Sellos (CABA)
Es el impuesto más significativo. En CABA se aplica una alícuota del 3,6% sobre el valor escriturado (el mayor entre el precio de venta y la valuación fiscal).
Ejemplo: propiedad escriturada en $100.000.000 → Impuesto de Sellos: $3.600.000
> Exención para vivienda única y de ocupación permanente: Si el comprador adquiere la propiedad para vivienda propia y única, y el valor no supera el tope establecido por ARBA (actualizado periódicamente), puede solicitar la exención total o parcial. Consultá con el escribano si calificás.
2. Honorarios del escribano (escribanía compradora)
El comprador elige al escribano y paga sus honorarios. El arancel habitual en CABA es del 1% + IVA (21%) sobre el valor escriturado, lo que da una tasa efectiva de aproximadamente 1,21%.
Algunos escribanos tienen mínimos establecidos. En propiedades de bajo valor, el honorario mínimo puede ser mayor al 1%.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
El escribano tramita la inscripción del dominio a nombre del comprador. Este gasto es fijo y varía según la jurisdicción, pero en CABA ronda los $120.000 – $250.000 (valores aproximados a junio 2026).
4. Certificados e informe de dominio
Antes de escriturar, el escribano solicita certificados que acreditan que la propiedad está libre de deudas, inhibiciones y gravámenes. El costo total suele estar entre $80.000 y $180.000.
Resumen gastos del comprador — CABA
| Concepto | Porcentaje / Monto aproximado |
|---|---|
| Impuesto de Sellos | 3,6% del valor escriturado |
| Honorarios escribano comprador | ~1,21% (1% + IVA) |
| Inscripción Registro Propiedad | $120.000 – $250.000 |
| Certificados varios | $80.000 – $180.000 |
| **Total estimado** | **~5% del valor + gastos fijos** |
Para una propiedad de USD 100.000 (aprox. $122.000.000 al tipo de cambio actual):
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| Impuesto de Sellos (3,6%) | ~$4.392.000 |
| Honorarios escribano (1,21%) | ~$1.476.000 |
| Inscripción + certificados | ~$350.000 |
| **Total comprador** | **~$6.218.000 (~USD 5.100)** |
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Los gastos del VENDEDOR
El vendedor paga menos gastos de escrituración en sentido estricto, pero tiene costos importantes que no siempre se tienen en cuenta.
1. ITI — Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (propiedades pre-2018)
Para inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018, aplica el ITI: 1,5% del precio de venta. Lo paga el vendedor, aunque puede acordarse que lo asuma el comprador (debe estar especificado en el boleto).
Exención: Si la propiedad es la única vivienda del vendedor y el dinero se reinvierte en otra propiedad dentro de un año, se puede solicitar la exención ante AFIP con el Formulario 206.
2. Impuesto Cedular (propiedades post-2018)
Para inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018, ya no aplica el ITI. En cambio, la ganancia de la venta está sujeta al Impuesto a las Ganancias Cedular del 15% sobre la diferencia entre el precio de compra actualizado y el precio de venta.
Si la propiedad se vendió a mayor precio del que se compró, hay ganancia gravada. El escribano retiene y deposita este impuesto al momento de la escritura.
Exención para casa habitación: Si la propiedad vendida era la única vivienda del vendedor y los fondos se reinvierten en otra vivienda, existe exención. Requiere presentación ante AFIP.
> Este punto es complejo y varía según la situación particular de cada propietario. Siempre conviene consultarlo con un contador antes del cierre.
3. Honorarios de la inmobiliaria
No son estrictamente un gasto de escrituración, pero se pagan al cierre de la operación. En Buenos Aires, la comisión estándar es de 3% + IVA del precio de venta para el vendedor (el comprador paga otro 3% por su lado en operaciones con inmobiliaria representando a ambas partes, o el vendedor paga el total del 4% si la inmobiliaria trabaja exclusivamente para él).
En Zabala Bienes Raíces trabajamos con honorarios acordados en el contrato de exclusividad antes de iniciar la comercialización, sin sorpresas al cierre.
4. Escribanía vendedora (opcional)
En algunas operaciones, el vendedor también contrata un escribano para el "estudio de títulos" previo. El costo es de 0,5% + IVA del valor de la propiedad. En muchos casos este costo es absorbido por la escribanía compradora.
Resumen gastos del vendedor — CABA
| Concepto | Porcentaje / Monto aproximado |
|---|---|
| ITI (inmuebles pre-2018) | 1,5% del precio de venta |
| Impuesto cedular (inmuebles post-2018) | 15% sobre la ganancia |
| Honorarios inmobiliaria | 3–4% + IVA del precio |
| Escribanía vendedora (si aplica) | ~0,6% (0,5% + IVA) |
Ejemplo completo: propiedad de USD 120.000 en Palermo
Supongamos una operación típica en el corredor norte de CABA:
- Precio de venta acordado: USD 120.000
- Tipo de cambio: $1.220 por dólar
- Valor en pesos: $146.400.000
- Inmueble adquirido en 2019 (post-2018 → impuesto cedular)
- Precio original de compra actualizado: USD 85.000
El comprador paga:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Impuesto de Sellos (3,6%) | ~$5.270.000 |
| Honorarios escribano (1,21%) | ~$1.771.000 |
| Inscripción + certificados | ~$380.000 |
| **Total gastos comprador** | **~$7.421.000 (~USD 6.100)** |
El vendedor paga:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Impuesto cedular (15% sobre ganancia de USD 35.000) | ~USD 5.250 (~$6.405.000) |
| Honorarios inmobiliaria (3% + IVA) | ~$5.326.000 |
| **Total gastos vendedor** | **~$11.731.000 (~USD 9.600)** |
> Importante: si el vendedor tiene exención por casa habitación, el impuesto cedular puede ser $0.
Estos números varían según el tipo de cambio del día de la escritura, la valuación fiscal de la propiedad y la situación impositiva del vendedor. Para calcular con precisión, usá nuestra calculadora de escrituración.
¿Se puede negociar quién paga qué?
La ley establece valores de referencia, pero las partes pueden acordar libremente quién absorbe cada gasto — siempre que quede especificado en el boleto de compraventa.
Lo más común en CABA es:
- Sellos: los paga el comprador (por costumbre y ley supletoria)
- Escribano comprador: lo elige y paga el comprador
- ITI / Impuesto cedular: lo paga el vendedor
- Inmobiliaria: 3% vendedor + 3% comprador (o 4% solo vendedor según acuerdo)
Lo que SÍ se negocia con frecuencia: el ITI en operaciones donde el vendedor tiene exención y quiere traspasar el costo al comprador a cambio de una reducción de precio. Son movimientos lícitos y habituales.
Diferencias con Provincia de Buenos Aires (PBA)
Si la propiedad está en el Gran Buenos Aires (GBA) y no en CABA, el impuesto de sellos lo administra ARBA y tiene diferencias:
| Aspecto | CABA | Provincia de Buenos Aires |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos | 3,6% comprador | 2,5% compartido comprador/vendedor |
| Organismo | AGIP | ARBA |
| Exención vivienda única | Sí (con tope de valor) | Sí (con condiciones ARBA) |
Si tu propiedad está en Tigre, San Isidro, Vicente López o cualquier municipio del GBA, el esquema es distinto. Consultá con el escribano la liquidación específica para esa jurisdicción.
¿Quién elige al escribano?
Por costumbre y práctica establecida en CABA, el escribano lo elige el comprador, que también es quien paga sus honorarios. Sin embargo:
- El vendedor puede negociar que sea "su" escribano quien intervenga
- Ambas partes pueden acordar un escribano neutral
- En las operaciones con crédito hipotecario, el banco suele imponer su escribano o tiene una lista de escribanos habilitados
Si comprás con crédito UVA, el escribano lo define en gran medida el banco. Recordá que sus honorarios igualmente corren por tu cuenta.
Checklist: qué verificar antes de escriturar
✅ Libre deuda de expensas — el vendedor debe presentar certificado al día
✅ Libre deuda de ABL / impuesto inmobiliario — el escribano lo verifica
✅ Libre de inhibiciones — el escribano pide informe al Registro
✅ Planos en orden — si el inmueble tiene ampliaciones, deben estar declaradas
✅ Reglamento de copropiedad — para PHs y departamentos en edificio
✅ Boleto firmado correctamente — con datos completos y precio en letras y números
✅ Fondos disponibles en pesos — la escritura se opera en pesos (el dólar se convierte el día del acto)
Preguntas frecuentes sobre escrituración
¿Cuánto tiempo lleva escriturar desde el boleto?
Entre 30 y 90 días en operaciones de contado. Con crédito hipotecario, puede extenderse hasta 120 días por los trámites bancarios.
¿Qué pasa si el precio escriturado es menor al real?
Es ilegal y tiene consecuencias impositivas para ambas partes. La "subvaluación" puede ser detectada por ARBA/AGIP al comparar con valuaciones de mercado. El escribano está obligado a escriturar al mayor valor entre el precio pactado y la valuación fiscal.
¿Se pagan los gastos antes o después de escriturar?
El mismo día del acto. El escribano retiene todos los fondos, paga los impuestos y entrega el saldo al vendedor.
¿Necesito cuenta bancaria para escriturar?
Sí. Por las regulaciones de lavado de activos, los fondos de la operación deben moverse por transferencia bancaria. El efectivo (ya sea en pesos o en dólares) debe ser previamente depositado y transferido.
¿Puedo escriturar sin inmobiliaria?
Sí, podés comprar o vender directamente entre partes. El escribano actúa igual y los impuestos son los mismos. Lo que cambia es que no tenés el respaldo profesional para la negociación, la verificación de títulos previa y la detección de problemas en la documentación.
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Zabala Bienes Raíces
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