Cómo vender una propiedad heredada en Buenos Aires (guía 2026)

¿Podés vender una propiedad heredada directamente?

No. Antes de poder firmar una escritura de compraventa de una propiedad heredada, necesitás completar el proceso sucesorio y transferir la propiedad a tu nombre (o al nombre de todos los herederos). Solo después de ese paso podés venderla.

La buena noticia: el proceso tiene pasos claros y un orden definido. Con la documentación correcta y un escribano o abogado que lo gestione, los tiempos son predecibles.

Paso 1: Determinar el tipo de sucesión

El primer paso es saber qué tipo de proceso corresponde:

Sucesión notarial (más rápida)

Se puede hacer por escribano si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo. No requiere ir a juicio. Es la opción más rápida: puede resolverse en 60 a 120 días.

Requisitos:

Acta de defunción del causante
Partidas de nacimiento de los herederos
Certificado de matrimonio (si corresponde)
DNI de todos los herederos
Título de propiedad del inmueble
Últimas boletas de ABL y expensas

Sucesión judicial (más lenta)

Es obligatoria si:

Algún heredero es menor de edad
Hay desacuerdo entre herederos
El causante dejó testamento impugnado
No se puede identificar a todos los herederos

Puede tardar entre 6 meses y 2 años dependiendo de la complejidad y el juzgado.

Paso 2: Declaratoria de herederos o aprobación del testamento

El resultado del proceso sucesorio es un documento legal que declara quiénes son los herederos y en qué proporción.

Sin testamento (ab intestato): el juez o escribano dicta la declaratoria de herederos según el Código Civil
Con testamento: el juez aprueba el testamento y lo convierte en título

Este documento es el que habilita el siguiente paso.

Paso 3: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez obtenida la declaratoria, hay que inscribir la propiedad a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA. Este trámite lo hace el escribano y demora entre 15 y 45 días hábiles.

Sin esta inscripción, la propiedad no puede venderse: el comprador no puede verificar el dominio ni el banco del comprador puede otorgar un crédito hipotecario sobre ella.

Paso 4: Libre deuda e ITI o Ganancias

Antes de escriturar la venta, el escribano va a solicitar:

Libre deuda de ABL (Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos de CABA)
Libre deuda de expensas (si es propiedad horizontal)
Certificado de deuda hipotecaria (si existiera hipoteca)

Además, la venta de una propiedad heredada está sujeta a impuesto:

Si la propiedad fue adquirida por el causante antes del 01/01/2018: ITI del 1,5% sobre el precio de venta (salvo exención por vivienda única)
Si fue adquirida después del 01/01/2018: Impuesto a las Ganancias cedular del 15% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado)

Paso 5: Tasación y venta

Una vez que la propiedad está a nombre de los herederos y libre de deudas, el proceso de venta es idéntico al de cualquier propiedad. Se tasa, se publica, se negocia y se escritura.

Un dato importante: las propiedades heredadas muchas veces llevan años sin mantenimiento activo. Una revisión del estado general antes de tasar puede identificar mejoras de bajo costo que recuperan el 3-5× su valor en el precio final.

Tiempos orientativos del proceso completo

Etapa	Duración estimada
Sucesión notarial completa	60 – 120 días
Sucesión judicial (sin conflictos)	180 – 365 días
Inscripción en Registro de la Propiedad	15 – 45 días hábiles
Libre deuda ABL y expensas	5 – 15 días
Publicación hasta boleto	30 – 90 días
Escrituración	30 – 60 días
Total desde inicio hasta cobro (notarial)	150 – 300 días
Total desde inicio hasta cobro (judicial)	300 – 600 días

¿Podés vender "antes" de completar la sucesión?

Técnicamente no podés escriturar hasta completar el proceso. Pero sí podés:

Tasar la propiedad para saber cuánto vale hoy
Encontrar un comprador que esté dispuesto a esperar hasta completar el proceso (con reserva o boleto condicional)
Preparar la documentación en paralelo para acelerar el cierre

Tener un comprador esperando puede ser útil si el proceso sucesorio está avanzado. Pero requiere transparencia total con el comprador sobre los plazos.

El primer paso: conocer el valor de la propiedad

Mientras avanza el proceso sucesorio, es buen momento para tasar la propiedad. Así podés tomar mejores decisiones: si conviene vender ahora, reformar antes, o esperar al mercado.

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