¿Por qué es tan importante tener la documentación completa?
En Argentina, la venta de una propiedad culmina con una escritura pública ante escribano. Para que esa escritura pueda realizarse, hay una serie de documentos que el vendedor debe presentar sin excepción. La falta de cualquiera de ellos puede demorar la operación semanas o incluso meses.
Tener toda la documentación lista antes de poner la propiedad en venta acelera el proceso y transmite confianza al comprador.
Documentación del vendedor (persona física)
- DNI vigente del titular o titulares
- CUIT activo (si el vendedor no tiene CUIT, debe obtenerlo)
- Estado civil acreditado: si es casado/a, el cónyuge debe firmar la escritura aunque no sea titular
- Poder notarial (solo si quien vende es un apoderado)
Documentación de la propiedad
Título de propiedad
Es el documento más importante. Acredita que sos el dueño legítimo del inmueble. Si está extraviado, necesitás tramitar una copia en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Certificado de dominio
Lo tramita el escribano ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Acredita quién figura como dueño a la fecha y si hay hipotecas, embargos u otros gravámenes. Tiene una vigencia de 15 días hábiles.
Certificado de inhibición
También lo tramita el escribano. Verifica que el vendedor no tenga inhibiciones generales de bienes (por deudas, juicios, etc.). También tiene una vigencia de 15 días hábiles.
Planos del inmueble
Los planos aprobados por la Dirección General de Catastro de CABA (o la repartición correspondiente según la provincia). Acreditan las superficies oficiales del inmueble.
Si hay modificaciones no declaradas (ampliaciones, cambios de distribución), es recomendable regularizarlas antes de vender para evitar descuentos en el precio.
Reglamento de copropiedad (para departamentos)
Documento que establece las normas del consorcio, las proporciones de cada unidad y el reglamento interno. Si la unidad no tiene su propia copia, el administrador del consorcio puede suministrarla.
Documentación específica para departamentos (PH y en torre)
Certificado de libre deuda de expensas
Emitido por el administrador del consorcio. Acredita que no hay expensas impagas a la fecha de la escritura. Es imprescindible: sin este certificado, la escritura no puede realizarse.
Libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrancas y Limpieza)
Certificado del GCBA que acredita que no hay deuda en el impuesto municipal. Se tramita online o en las oficinas de AGIP.
Libre deuda de AGIP (Ingresos Brutos, si corresponde)
En algunos casos, cuando el inmueble fue declarado como afectado a una actividad comercial o profesional, se requiere este certificado adicional.
¿Qué pasa si hay hipoteca sobre la propiedad?
Si la propiedad tiene una hipoteca vigente, el proceso es:
- 1El escribano solicita el saldo de cancelación al banco
- 2El dinero de la venta cancela primero la hipoteca
- 3El banco otorga la carta de cancelación
- 4Se firma la escritura de venta con cancelación simultánea de hipoteca
Este proceso puede agregar 30-45 días al proceso de escrituración. Conviene iniciar las gestiones con el banco apenas se acuerda la venta.
Plazos típicos de la escrituración
| Proceso | Plazo estimado |
|---|---|
| Firma de boleto de compraventa | Inmediato al acuerdo |
| Obtención de certificados | 10-15 días hábiles |
| Libre deuda ABL | 5-10 días hábiles |
| Escrituración | 30-60 días del boleto |
El rol del escribano
En Argentina, el comprador elige al escribano. El escribano representa a ambas partes y tiene la responsabilidad de verificar toda la documentación. Como vendedor, no tenés que pagar honorarios de escrituración (esos corren por cuenta del comprador), pero sí debés pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) si la propiedad no es tu vivienda permanente, o el Impuesto a las Ganancias si fue adquirida después del 1° de enero de 2018.
Checklist completo
- DNI del vendedor (y cónyuge si corresponde)
- Título de propiedad
- Certificado de dominio (trámite del escribano)
- Certificado de inhibición (trámite del escribano)
- Planos aprobados
- Reglamento de copropiedad
- Libre deuda de expensas
- Libre deuda ABL
- CUIT del vendedor
- Estado civil documentado
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