El crédito hipotecario vuelve al mercado
Después de años de ausencia práctica, el crédito hipotecario en Argentina está volviendo a ser una opción real para las familias de clase media. El blanqueo de 2024, la estabilización del tipo de cambio y la inflación a la baja están generando condiciones que muchos bancos están aprovechando para relanzar líneas de crédito para la compra de vivienda.
Pero el mercado de crédito hipotecario argentino tiene particularidades que, si no se comprenden, pueden generar sorpresas desagradables. Esta guía explica lo esencial.
Los dos grandes tipos de crédito hipotecario
1. Crédito en pesos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)
El crédito UVA ajusta el capital adeudado por inflación. Esto significa que si la inflación sube, también sube el saldo de tu deuda (y la cuota). La ventaja es que la cuota inicial es más baja que en un crédito a tasa fija; la desventaja es que estás expuesto al riesgo inflacionario.
Cómo funciona:
- El monto prestado se convierte a UVAs al momento del desembolso
- Cada mes pagás una cuota en pesos equivalente a los UVAs más la tasa de interés acordada
- Si la inflación supera el crecimiento de tu salario, tu cuota se vuelve relativamente más pesada
Para quién es razonable: familias con ingresos que se actualizan por inflación (empleados en relación de dependencia con paritarias activas, profesionales que actualizan honorarios regularmente).
2. Crédito a tasa fija en pesos
La cuota no varía en todo el plazo. La desventaja es que la cuota inicial es más alta que en un crédito UVA porque el banco incorpora expectativas de inflación en la tasa.
Para quién es razonable: personas con ingresos estables en pesos que valoran la previsibilidad y que pueden absorber la cuota inicial más alta.
Cuánto te prestan y sobre qué valor
Los bancos en Argentina prestan, generalmente, hasta el 75-80% del valor de tasación de la propiedad. Pero hay un matiz importante: el valor de tasación bancaria puede diferir del valor de mercado, y el banco siempre usa el menor de los dos (precio de compra vs. tasación).
Ejemplo práctico:
- Propiedad en USD 120.000 (tipo de cambio oficial equivalente)
- Tasación bancaria: USD 115.000
- El banco presta hasta el 80% de USD 115.000 = USD 92.000
- El comprador debe tener los USD 28.000 restantes más los gastos (escritura, comisiones, etc.)
Los requisitos básicos para calificar
- Relación cuota/ingreso: la cuota no puede superar entre el 25% y el 30% del ingreso neto acreditable del solicitante
- Antigüedad laboral: generalmente mínimo 6-12 meses en el trabajo actual
- Historial crediticio: sin deudas en el BCRA ni cheques rechazados
- Documentación de la propiedad: el inmueble debe estar libre de hipotecas, embargos o irregularidades dominiales
Los gastos que se suman al crédito
El crédito hipotecario tiene costos adicionales que muchos compradores no calculan:
| Gasto | Estimación |
|---|---|
| Gastos de escritura (comprador) | 2% - 3% del valor |
| Comisión inmobiliaria | 3% - 4% del valor |
| Seguro de vida (obligatorio) | 0,06% mensual del saldo |
| Seguro de incendio | Variable según tasación |
| Honorarios notariales | Variable |
El proceso paso a paso
- 1Pre-aprobación: presentás tus ingresos al banco y te dicen hasta qué monto califican
- 2Búsqueda de propiedad: buscás dentro del presupuesto pre-aprobado
- 3Tasación bancaria: el banco tasa la propiedad elegida
- 4Firma de boleto: reservás la propiedad (atención: el plazo del banco debe estar alineado con el plazo del boleto)
- 5Aprobación definitiva: el banco emite la orden de acreditación
- 6Escrituración: firma simultánea de escritura y desembolso del crédito
Antes de pedir el crédito: conocé el valor de la propiedad
Uno de los pasos previos más importantes es conocer el valor de mercado de la propiedad que querés comprar (o la tuya, si vas a vender para comprar otra). Una tasación profesional gratuita te permite negociar con información real.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires