El mercado inmobiliario de Buenos Aires atraviesa en mayo de 2026 un período de recuperación sostenida, impulsado por la estabilización cambiaria y el regreso del crédito hipotecario UVA como herramienta de acceso a la vivienda. Este informe actualiza los valores del metro cuadrado por barrio en CABA con datos de operaciones cerradas durante el primer semestre de 2026.
Resumen ejecutivo
El precio promedio del m² en los barrios del corredor norte de CABA se recuperó entre un 8% y un 15% en dólares respecto al mismo período de 2025. Los barrios más premium (Recoleta, Puerto Madero) lideran la recuperación, mientras que los barrios intermedios (Caballito, Villa Urquiza, Colegiales) muestran la mayor actividad en volumen de operaciones. El crédito hipotecario UVA está dinamizando especialmente el segmento de propiedades de entre USD 60.000 y USD 120.000.
Precio del m² por barrio — mayo 2026
| Barrio | Precio m² (USD) | Variación anual | Tiempo promedio de venta |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | USD 5.500 – 8.500 | +12% | 45-90 días |
| Recoleta | USD 3.000 – 4.500 | +10% | 50-80 días |
| Palermo | USD 2.800 – 3.500 | +9% | 35-55 días |
| Barrio Norte | USD 2.600 – 3.300 | +8% | 40-60 días |
| Belgrano | USD 2.500 – 3.200 | +9% | 35-50 días |
| Núñez | USD 2.300 – 3.000 | +11% | 40-65 días |
| Colegiales | USD 2.200 – 2.800 | +13% | 30-50 días |
| Caballito | USD 2.000 – 2.700 | +10% | 30-45 días |
| Almagro | USD 1.900 – 2.500 | +8% | 35-55 días |
| Villa Urquiza | USD 1.800 – 2.400 | +12% | 30-50 días |
| Saavedra | USD 1.600 – 2.200 | +9% | 35-60 días |
| Boedo | USD 1.600 – 2.200 | +7% | 40-65 días |
| Coghlan | USD 1.500 – 2.000 | +8% | 30-55 días |
| Villa Pueyrredón | USD 1.400 – 1.900 | +9% | 35-60 días |
Fuente: análisis comparativo de operaciones cerradas. Precios orientativos, pueden variar según tipología y estado.
El impacto del crédito hipotecario UVA
El regreso del crédito hipotecario como herramienta masiva es el cambio más significativo del mercado en 2026. Los préstamos UVA, que financian hasta el 80% del valor del inmueble a tasa fija en UVAs, están activos en la mayoría de los bancos públicos y privados del sistema. La cuota inicial de un crédito de ARS 15.000.000 a 20 años y 5,5% TNA en UVAs es de aproximadamente 127 UVAs mensuales, que al valor actual de la UVA representa una cuota de arranque de unos ARS 152.000 mensuales (datos al momento de publicación).
Este contexto está activando un segmento de compradores que llevaba años fuera del mercado: jóvenes profesionales de 28 a 40 años con capacidad de ahorro pero sin capital suficiente para una compra de contado. Los barrios más beneficiados son aquellos con mayor oferta en la franja de precio apetecible para el crédito (entre USD 55.000 y USD 120.000): Villa Urquiza, Colegiales, Saavedra y Caballito son los que registran mayor aumento de consultas en este segmento.
Tipologías más demandadas
Departamentos de 2 ambientes
Siguen siendo la unidad más transaccionada del mercado porteño. La demanda es constante en todos los barrios, con el crédito UVA impulsando especialmente las unidades de entre 40 y 55 m² bien ubicadas. En barrios como Colegiales, Villa Urquiza y Caballito, los 2 ambientes con amenities se venden en menos de 45 días cuando están correctamente tasados.
PH con terraza o jardín
La pandemia instaló una preferencia permanente por espacios al aire libre que no se revirtió. Los PH de dos plantas con terraza o patio son el activo más buscado y el que genera mayor competencia entre compradores. En casi todos los barrios del norte, la oferta de PH es estructuralmente baja respecto a la demanda, lo que mantiene los precios altos y los tiempos de venta cortos.
Departamentos de 3 ambientes con cochera
La familia con un hijo es uno de los compradores más activos del mercado en 2026. El 3 ambientes con cochera, en un edificio con portería y buenas expensas, es el producto más buscado en Belgrano, Núñez y Caballito. En estos barrios, un 3 ambientes bien ubicado puede venderse en 30 a 40 días si el precio está en línea con el mercado.
Los barrios con mayor apreciación en 12 meses
Colegiales (+13%) lidera la recuperación gracias al efecto derrame de Palermo, la demanda de crédito hipotecario y la revitalización del eje bajo el viaducto Mitre. El barrio se consolida como la mejor relación precio-calidad del corredor norte.
Núñez (+11%) se beneficia del retorno del crédito y de una demanda familiar muy activa. Las propiedades con jardín o terraza registran los mayores incrementos.
Villa Urquiza (+12%) consolida su apreciación sostenida de los últimos tres años. La línea B de subte y la gastronomía sobre Triunvirato siguen siendo motores de demanda y valorización.
¿Qué esperar para el segundo semestre de 2026?
Las proyecciones para el segundo semestre son moderadamente optimistas. Los factores que sostienen la recuperación —crédito activo, estabilidad cambiaria y stock bajo de propiedades a la venta— se mantienen vigentes. El principal riesgo es la inflación en UVAs: si la inflación aumenta por encima de lo esperado, las cuotas de los créditos en pesos suben, lo que puede enfriar la demanda de compradores financiados.
Para los propietarios que están evaluando vender, el consejo de mercado es claro: el contexto actual es uno de los más favorables de los últimos cinco años. Hay compradores calificados, crédito activo y stock bajo. Una tasación actualizada permite salir al precio correcto y aprovechar este momento.
¿Querés saber cuánto vale tu propiedad hoy?
En Zabala Bienes Raíces realizamos tasaciones gratuitas con datos comparables reales de operaciones cerradas en 2026. Completá el formulario y recibí tu valuación en menos de 24 horas.
Ver precios en tu barrio:
- Tasaciones en Palermo
- Tasaciones en Belgrano
- Tasaciones en Recoleta
- Tasaciones en Caballito
- Tasaciones en Colegiales
- Tasaciones en Villa Urquiza
- Comparar precios entre barrios
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires