Un mercado en recuperación
El mercado inmobiliario de Buenos Aires atraviesa en 2025 uno de sus momentos de mayor actividad en los últimos cinco años. Después de la caída de precios del período 2019-2022 y la parálisis de 2023, el mercado muestra señales claras de recuperación que están cambiando la ecuación para vendedores e inversores.
Los datos del mercado
Precios del m² en el corredor norte (2025)
Los valores del m² en los barrios premium de CABA recuperaron parte del terreno perdido pero aún están entre un 15% y un 25% por debajo de los picos de 2017-2018:
- Recoleta: USD 3.000 – 4.500 (vs. USD 4.500 – 5.500 en 2018)
- Palermo: USD 2.800 – 3.500 (vs. USD 3.500 – 4.200 en 2018)
- Belgrano: USD 2.500 – 3.200 (vs. USD 3.200 – 3.900 en 2018)
Esto significa que quien vendió en 2017-2018 capturó el pico. Quien vende ahora está en un mercado en recuperación, con precios que siguen subiendo mensualmente.
Volumen de operaciones
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires reporta en 2025 un incremento de entre 30% y 45% en el número de escrituras respecto a 2023. Esta es la señal más clara de que el mercado está activo: no solo hay publicaciones, hay cierres.
Tiempo de venta
Una propiedad correctamente tasada en el corredor norte tarda en promedio:
- Palermo/Recoleta: 45-70 días
- Belgrano/Barrio Norte: 60-90 días
- Núñez/Colegiales: 60-90 días
- Saavedra/Villa Urquiza: 75-100 días
Una propiedad sobre-valorada puede pasar 6 meses o más en el mercado sin recibir ofertas serias.
Los motores de la recuperación
1. Créditos hipotecarios en UVA
La vuelta de los créditos hipotecarios en 2024-2025 es el factor más transformador del mercado en años. Los bancos públicos y privados ofrecen préstamos de hasta USD 150.000 para primera vivienda, con tasas que rondan el 8%-9% anual en UVA.
Esto incorporó al mercado a un segmento que antes estaba excluido: familias y jóvenes profesionales que pueden calificar para un crédito pero no tienen el capital total en efectivo.
2. Normalización cambiaria
La reducción de la brecha cambiaria entre el dólar oficial y el paralelo dio certidumbre a los vendedores. En los años de brecha alta, muchos propietarios dudaban en cerrar operaciones porque no sabían a qué tipo de cambio iban a poder usar los pesos recibidos.
Con una brecha menor al 15-20%, los vendedores tienen más claridad sobre el valor real que van a recibir.
3. Demanda contenida
Entre 2019 y 2023, miles de compradores potenciales "congelaron" su búsqueda por incertidumbre económica. Esa demanda acumulada se está liberando en 2025, especialmente en el segmento de 2 y 3 ambientes del corredor norte.
4. Inversores que vuelven
Con rendimientos del mercado de capitales más bajos que en 2023 y una estabilización del riesgo país, algunos inversores que salieron del real estate están volviendo a considerar propiedades como alternativa de inversión de mediano plazo.
Segmentos más activos
1 ambiente (monoambiente y 1 dormitorio): muy demandado por inversores para renta temporal (Airbnb, alquiler turístico). En Palermo y Recoleta tienen los mejores rendimientos de alquiler.
2 ambientes: el producto más líquido del mercado. Combina demanda de inversores y compradores para vivienda propia. El más fácil de vender en cualquier barrio.
3 ambientes: demanda principalmente de familias. La vuelta del crédito hipotecario reactivó este segmento. El proceso de venta es más largo pero el comprador típicamente está más decidido.
Casas y PH: oferta muy limitada y demanda constante. En Belgrano R, Palermo y Núñez, las casas se venden rápidamente cuando están bien tasadas.
¿Qué esperar de aquí a fin de 2025?
Las perspectivas para los próximos meses son cautelosamente positivas:
- Precios: tendencia alcista moderada, entre 5% y 10% en dólares para el corredor norte
- Volumen: se espera mantener o superar los niveles de 2024
- Crédito: si la inflación sigue bajando, las condiciones de los créditos UVA mejorarán
- Inversión extranjera: el blanqueo de capitales de 2024 dejó liquidez que sigue buscando destinos; el real estate es uno de los principales
Implicancias para vendedores
Si estás pensando en vender una propiedad en el corredor norte de Buenos Aires, 2025 presenta condiciones favorables:
- Hay más compradores activos que en los últimos años
- Los precios están en tendencia alcista
- El proceso de venta es más corto que en 2021-2023
El mayor riesgo es sobrevalorar la propiedad: en un mercado recuperado pero no eufórico, el comprador tiene información y no pagará por encima del mercado.
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Zabala Bienes Raíces
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