Precio del metro cuadrado en CABA 2026: tabla completa por barrio

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Buenos Aires en 2026?

El mercado inmobiliario porteño atraviesa uno de sus momentos más dinámicos de los últimos años. Tras la estabilización del tipo de cambio, los precios en dólares mostraron una recuperación sostenida desde mediados de 2025. En 2026, la demanda de departamentos en los barrios del corredor norte se mantiene fuerte, impulsada por créditos UVA y compradores que habían postergado decisiones.

Esta tabla refleja los valores promedio del primer semestre 2026, basados en más de 400 operaciones relevadas por Zabala Bienes Raíces en CABA.

Tabla de precios m² por barrio — Mayo 2026

Valores orientativos en USD. Varían según estado, piso, orientación y antigüedad.

¿Por qué subieron los precios en 2026?

Cuatro factores explican la recuperación:

1. Crédito hipotecario UVA reactivado

Desde fines de 2025, los bancos públicos y privados volvieron a otorgar créditos UVA con tasas del 4,5% al 6% anual más ajuste. Esto incorporó al mercado compradores con ingresos medios que venían de alquiler, generando demanda nueva en segmentos de 2 y 3 ambientes.

2. Blanqueo de capitales

El blanqueo de 2024 liberó fondos que ingresaron al real estate como resguardo de valor. Se estima que entre el 15% y el 20% de las operaciones cerradas en el primer semestre 2026 involucran compradores que accedieron al blanqueo.

3. Estabilidad cambiaria

Con el tipo de cambio en un rango acotado, el precio en dólares recuperó previsibilidad. Los vendedores dejaron de hacer descuentos para cerrar rápido, y los compradores encontraron condiciones de financiación más claras.

4. Escasez de oferta de calidad

El stock de departamentos en buen estado en los barrios premium es limitado. La construcción nueva no alcanzó a reponer lo que se vendió, lo que sostiene precios altos en propiedades de 2 y 3 ambientes.

¿Qué pasa con las propiedades usadas?

El mercado de usados mostró un comportamiento particular: las propiedades bien mantenidas y con documentación en orden se venden en promedio en 38 días, mientras que aquellas que necesitan reforma o tienen papeles complicados pueden tardar más de 90 días.

El precio de publicación vs. el precio de cierre

La brecha entre el precio de publicación y el precio final de cierre se redujo del 12% histórico al 6-8% en 2026. Esto refleja que los propietarios están ajustando sus expectativas iniciales, y que las tasaciones profesionales son más precisas.

¿Cómo saber el valor exacto de tu propiedad?

La tabla anterior muestra rangos amplios porque dentro de cada barrio hay variaciones importantes según:

• Piso y orientación: Un piso 8 con vista al exterior puede valer 15% más que planta baja con contrafrente
• Amenities: Pileta, SUM, gym y cochera suman entre 10% y 25% de valor
• Estado de las expensas: Expensas muy altas (más del 2% del valor de la propiedad) deprimen el precio
• Antigüedad del edificio: Entre 0 y 10 años, el descuento por antigüedad es mínimo. Después de 30 años, puede llegar al 20%

Para conocer el valor exacto de tu propiedad, lo más conveniente es una tasación profesional realizada por martilleros matriculados con acceso a datos de operaciones reales —no solo de publicaciones.

¿Conviene vender en 2026?

La coyuntura actual presenta una combinación poco frecuente:

• Demanda activa: compradores con crédito y efectivo
• Precios en recuperación: cada mes que pasa, los valores suben
• Costos de escrituración estables: los aranceles notariales y sellos se mantienen

Para un propietario que lleva años esperando el "momento ideal", 2026 representa una ventana real.

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