Por qué las propiedades se quedan años sin venderse
En el mercado inmobiliario argentino, hay propiedades publicadas hace más de dos años que siguen sin venderse. Raramente el problema es el mercado. En la gran mayoría de los casos, el problema son errores evitables que el propietario cometió al arrancar el proceso. Estos son los siete más frecuentes.
Error 1: Pedir más de lo que vale
Es el error número uno y el más costoso. Muchos propietarios arrancan con un precio "para ver si hay oferta" que está un 20% o 30% por encima del mercado. El resultado es predecible: el inmueble se quema, los interesados que podrían haberse convertido en compradores se alejan, y cuando el precio baja meses después, la propiedad ya tiene el estigma de "lleva mucho tiempo en venta".
La solución: tasá correctamente antes de publicar. Una tasación profesional gratuita te da el precio justo desde el día uno.
Error 2: Fotos malas o insuficientes
En el mundo digital, la primera visita ocurre en pantalla. Una propiedad con fotos oscuras, desordenadas o tomadas con el celular de mala calidad pierde hasta el 40% de los potenciales interesados antes de que lean el precio.
La solución: despejá los ambientes, sacá las fotos con buena luz natural (generalmente entre las 10 y las 14hs) o contratá un fotógrafo. La inversión es mínima frente al tiempo que podés ahorrarte.
Error 3: No tener la documentación en orden
Cuando aparece el comprador, el tiempo es crítico. Si al momento de la oferta todavía estás buscando el título de propiedad, la plano de mensura o el reglamento de copropiedad, podés perder la operación.
Los documentos que debés tener listos antes de publicar:
- Título de propiedad o escritura
- Plano de planta (si es PH o casa)
- Reglamento de copropiedad y últimas actas de asamblea
- Comprobantes de expensas y servicios al día
- CUIT/CUIL del titular
Error 4: Hacer la primera reunión sin preparar la propiedad
La visita es el momento decisivo. Un departamento con objetos personales por todos lados, ropa visible, cocina desordenada o baños sucios destruye la percepción de valor en segundos. El comprador no puede imaginarse viviendo ahí.
La solución: limpieza profunda, despersonalización y pequeñas reparaciones antes de la primera visita. No es necesario reformar: alcanza con presentar el espacio en su mejor versión.
Error 5: No calcular los costos de la venta
Muchos propietarios llegan a la instancia de firma de escritura y se sorprenden con los costos. Los gastos de venta incluyen:
- Comisión inmobiliaria: generalmente entre 3% y 4% del precio de venta
- ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1,5% para propietarios personas físicas (si no es casa-habitación)
- Aporte notarial: según el escribano pactado
- Gastos de escrituración: entre 2% y 3% según la provincia
Calculá estos costos antes de fijar tu precio mínimo de venta.
Error 6: Negociar en forma desordenada
Sin un intermediario profesional, la negociación tiende a volverse emocional. Los propietarios rechazan ofertas razonables por orgullo, ceden demasiado rápido ante compradores hábiles o aceptan condiciones de pago que no van a poder cumplirse.
La solución: tener un asesor que actúe como buffer en la negociación y que conozca el valor real de lo que se está negociando.
Error 7: Publicar en un solo portal
Depender de un solo portal o de una sola inmobiliaria es un error de exposición. El comprador de tu propiedad puede estar buscando en cualquiera de los cinco o seis canales que existen hoy.
En Zabala Bienes Raíces trabajamos con exposición múltiple: portales, redes sociales y nuestra red privada de más de 300 inmobiliarias de CABA. Si tenés una propiedad en el corredor norte, podemos ayudarte a venderla en el menor tiempo posible al mejor precio.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires