El proceso de compra de una propiedad en Argentina
Comprar un departamento en Buenos Aires puede parecer complejo, pero una vez que entendés los pasos es más manejable. Esta guía cubre todo el proceso: desde la búsqueda hasta las llaves en la mano.
Paso 1: Definí tu presupuesto real
Antes de buscar, calculá con precisión cuánto podés gastar. El precio de compra no es el único costo:
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Precio de la propiedad | 100% |
| Honorarios inmobiliarios (comprador) | 3% + IVA |
| Gastos de escrituración | 2% – 3% |
| Sellado (Impuesto de Sellos) | 3,6% en CABA |
| Honorarios escribano (comprador) | 1% – 1,5% |
| **Total adicional** | **~10% del precio** |
Es decir: si la propiedad vale USD 100.000, necesitás tener USD 108.000 – USD 110.000 disponibles.
Paso 2: Elegí el barrio según tu prioridad
Los principales factores para elegir barrio en CABA:
- Presupuesto: Puerto Madero y Recoleta son los más caros; Villa Urquiza y Saavedra los más accesibles del corredor norte
- Conectividad: Caballito, Almagro y Belgrano tienen la mejor cobertura de subte
- Perfil de vida: Palermo para vida urbana activa; Saavedra y Coghlan para tranquilidad familiar
- Inversión: Villa Urquiza y Colegiales tienen la mejor relación precio/rentabilidad
Podés comparar los precios por barrio aquí.
Paso 3: La búsqueda activa
Con el presupuesto y barrio definidos, arrancá la búsqueda en portales como ZonaProp y MercadoLibre. Algunos consejos:
- Precio publicado vs. precio real: en Argentina hay un margen de negociación del 5-15%. El precio publicado rara vez es el precio final.
- Visitá mínimo 10-15 propiedades: el cerebro necesita referencias para evaluar si algo está bien o mal.
- Prestá atención a lo que no se ve: humedad, ruido de la calle, orientación solar, estado del edificio.
Paso 4: La oferta y la reserva
Cuando encontrás la propiedad que querés:
- 1Hacé una oferta informal (por escrito o WhatsApp) con el precio que estás dispuesto a pagar
- 2Si la aceptan, se firma la reserva (contrato simple + seña de USD 1.000–USD 3.000 aproximadamente)
- 3La reserva "saca" la propiedad del mercado mientras el escribano hace las verificaciones
Importante: la reserva se pierde si te arrepentís. Si el vendedor se arrepiente, te devuelve el doble.
Paso 5: El boleto de compraventa
El boleto es el contrato principal previo a la escritura. Se firma ante escribano con el pago del 20%-30% del precio total. Es vinculante para ambas partes.
Qué debe incluir el boleto:
- Descripción exacta de la propiedad (superficie, piso, unidad)
- Precio total y forma de pago
- Fecha de escrituración
- Penalidades por incumplimiento
Paso 6: La escritura
La escritura es el acto final donde se transfiere legalmente la propiedad. Se realiza ante escribano público con presencia del comprador, el vendedor y el banco (si hay crédito hipotecario).
Plazo típico: 30-60 días desde la firma del boleto.
En la escritura se paga el saldo del precio (si no se usó crédito, en efectivo o transferencia).
¿Con crédito hipotecario o cash?
Cash: proceso más simple, más poder de negociación (podés pedir 5-10% de descuento adicional), más rápido.
Crédito hipotecario UVA: permite comprar con el 25-30% de capital propio. El banco financia el resto. Más complejo pero abre el acceso a propiedades que de otro modo quedarían fuera del presupuesto.
Podés usar nuestra calculadora hipotecaria para estimar cuota y monto.
El primer paso: conocé el mercado
Antes de comprar, conviene entender los precios del barrio que te interesa. En Zabala Bienes Raíces te asesoramos sin cargo sobre el mercado del corredor norte.
Zabala Bienes Raíces
Especialistas en tasaciones en el corredor norte de Buenos Aires