Invertir en propiedades en Buenos Aires sigue siendo una de las alternativas de resguardo de valor más elegidas por los argentinos. Pero no todas las inversiones son iguales: el barrio, el tipo de unidad y el precio de entrada determinan si una propiedad va a rendir un 4% o un 7% anual en dólares.
Esta guía analiza la rentabilidad real de alquiler en los tres barrios más demandados del corredor norte de CABA: Palermo, Belgrano y Recoleta. Con números actualizados a 2026.
Cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad en alquiler
Existen dos métricas que usamos en el mercado inmobiliario:
Rentabilidad bruta: es la relación entre el alquiler anual y el precio de compra, sin descontar gastos.
> Rentabilidad bruta = (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Rentabilidad neta: descuenta los gastos del propietario: impuesto inmobiliario, expensas no recuperadas, mantenimiento, períodos de vacancia y comisión de administración.
> Rentabilidad neta ≈ Rentabilidad bruta − 1,5% a 2,5%
En Argentina, la mayoría de los contratos de alquiler se actualizan por el índice ICL (Índice de Contratos de Locación) cada trimestre o semestre, lo que en contextos de inflación moderada permite mantener el valor real del alquiler.
Rentabilidad en Palermo 2026
Palermo es el barrio con mayor demanda de alquiler en CABA. Alta densidad de jóvenes profesionales, extranjeros con ingresos en dólares y trabajadores remotos internacionales lo convierten en el mercado más líquido del corredor norte.
Precios de compra típicos en Palermo (junio 2026):
| Tipo | Superficie | Precio de compra |
|---|---|---|
| Monoambiente | 30-38 m² | USD 55.000 – 75.000 |
| 2 ambientes | 45-58 m² | USD 95.000 – 135.000 |
| 3 ambientes | 70-90 m² | USD 160.000 – 220.000 |
Alquileres mensuales típicos en Palermo (junio 2026):
| Tipo | Alquiler mensual en USD |
|---|---|
| Monoambiente | USD 500 – 700 |
| 2 ambientes | USD 750 – 1.100 |
| 3 ambientes | USD 1.100 – 1.600 |
Rentabilidad estimada Palermo:
| Tipo | Precio entrada | Alquiler anual | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Monoambiente | USD 65.000 | USD 7.200 | ~5,5% |
| 2 ambientes | USD 115.000 | USD 10.800 | ~4,7% – 5,2% |
| 3 ambientes | USD 190.000 | USD 15.600 | ~4,1% – 4,8% |
Rentabilidad neta Palermo: 3,2% – 4,5% anual en dólares
El monoambiente en Palermo suele ser la mejor relación precio/renta: alta demanda, menor ticket de entrada y vacancia casi nula en zonas como Villa Crespo, Palermo Hollywood y Palermo Soho.
Rentabilidad en Belgrano 2026
Belgrano tiene un perfil de inquilino distinto: más familias, más adultos mayores, menos rotación. Los alquileres son estables y la vacancia es baja, pero la rentabilidad bruta es ligeramente menor que Palermo por los precios de compra más altos.
Precios de compra típicos en Belgrano (junio 2026):
| Tipo | Superficie | Precio de compra |
|---|---|---|
| Monoambiente | 32-40 m² | USD 65.000 – 85.000 |
| 2 ambientes | 50-65 m² | USD 110.000 – 155.000 |
| 3 ambientes | 75-100 m² | USD 175.000 – 260.000 |
Alquileres mensuales típicos en Belgrano (junio 2026):
| Tipo | Alquiler mensual en USD |
|---|---|
| Monoambiente | USD 520 – 720 |
| 2 ambientes | USD 780 – 1.100 |
| 3 ambientes | USD 1.150 – 1.700 |
Rentabilidad estimada Belgrano:
| Tipo | Rentabilidad bruta |
|---|---|
| Monoambiente | ~4,8% – 5,5% |
| 2 ambientes | ~4,3% – 5,0% |
| 3 ambientes | ~3,9% – 4,5% |
Rentabilidad neta Belgrano: 3,0% – 4,2% anual en dólares
Belgrano R y Belgrano C tienen precios de compra más altos y perfiles de inquilino muy estables — ideal para quien prioriza seguridad de cobro sobre maximizar la tasa.
Rentabilidad en Recoleta 2026
Recoleta es el barrio más "premium" del corredor norte. Precios de compra altos, inquilinos de alto poder adquisitivo y bajo movimiento de mercado. La rentabilidad bruta es la más baja de los tres, pero la preservación del capital en el tiempo es alta.
Precios de compra típicos en Recoleta (junio 2026):
| Tipo | Superficie | Precio de compra |
|---|---|---|
| Monoambiente | 35-45 m² | USD 75.000 – 105.000 |
| 2 ambientes | 55-75 m² | USD 130.000 – 185.000 |
| 3 ambientes | 85-120 m² | USD 200.000 – 320.000 |
Alquileres mensuales típicos en Recoleta (junio 2026):
| Tipo | Alquiler mensual en USD |
|---|---|
| Monoambiente | USD 550 – 780 |
| 2 ambientes | USD 850 – 1.200 |
| 3 ambientes | USD 1.250 – 1.900 |
Rentabilidad neta Recoleta: 2,8% – 4,0% anual en dólares
Recoleta es la inversión más conservadora del corredor norte: menos renta corriente, pero mayor apreciación histórica del capital y perfil de inquilino más estable.
Comparativa de rentabilidad: los tres barrios
| Barrio | Rentabilidad bruta (2 amb.) | Rentabilidad neta est. | Vacancia | Perfil inquilino |
|---|---|---|---|---|
| Palermo | 4,7% – 5,2% | 3,2% – 4,5% | Muy baja | Jóvenes, expats |
| Belgrano | 4,3% – 5,0% | 3,0% – 4,2% | Baja | Familias |
| Recoleta | 3,8% – 4,5% | 2,8% – 4,0% | Muy baja | Adultos, ejecutivos |
¿Cuál es el mejor barrio para invertir en 2026?
Depende del objetivo:
- Maximizar renta corriente: Palermo, especialmente monoambientes y 2 ambientes en zona Villa Crespo, Hollywood o Soho.
- Estabilidad y menor gestión: Belgrano C o Belgrano R con familias de largo plazo.
- Preservación de capital a largo plazo: Recoleta, donde la apreciación histórica del m² supera la inflación en dólares.
- Menor ticket de entrada con buena renta: Colegiales, Núñez o Villa Urquiza — zonas adyacentes al corredor norte con mejor ratio precio/renta.
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