No todos los barrios caros de Buenos Aires son buenos para invertir en alquiler. La rentabilidad depende de la relación entre el precio de compra y el alquiler posible — y a veces los barrios más populares no son los más rentables. Este ranking identifica los 5 barrios del corredor norte de CABA donde la inversión en alquiler rinde más en 2026.
La fórmula correcta para medir rentabilidad
Antes del ranking, un dato clave: rentabilidad bruta y rentabilidad neta son muy distintas.
- Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
- Rentabilidad neta ≈ rentabilidad bruta menos gastos del propietario (ABL, expensas no recuperadas, mantenimiento, vacancia promedio del 3-5%, administración)
En el mercado de Buenos Aires, la diferencia entre bruta y neta suele ser de 1,5 a 2,5 puntos porcentuales. Un departamento que parece rendir 6% bruto puede rendir 4% neto real.
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1. Colegiales — el mejor ratio precio/renta del corredor norte
Rentabilidad bruta: 5,5% – 6,5%
Rentabilidad neta estimada: 4,0% – 5,0%
Precio del m²: USD 2.200 – USD 3.000
Colegiales es el secreto mejor guardado del corredor norte. Limita con Palermo, Belgrano y Villa Urquiza, tiene una identidad propia consolidada (gastronomía, vida de barrio, mucho verde), y sus precios de compra son entre un 20% y un 30% menores que los de Palermo con alquileres apenas inferiores.
Por qué rinde más:
- Precio de entrada bajo relativo al nivel de demanda de alquiler
- Inquilino joven profesional con estabilidad laboral
- Baja vacancia: la demanda supera la oferta de alquiler disponible
- Excelente conectividad: Av. Cabildo, Corrientes, líneas de subte próximas
Tipología más rentable en Colegiales: monoambiente y 2 ambientes de 35-55 m² en edificios con buena iluminación. Los PHs con terraza tienen una prima de alquiler de 15-25%.
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2. Villa Urquiza — rentabilidad alta con inquilino estable
Rentabilidad bruta: 5,2% – 6,2%
Rentabilidad neta estimada: 3,8% – 4,8%
Precio del m²: USD 1.900 – USD 2.600
Villa Urquiza tiene una de las mejores relaciones precio/alquiler de todo CABA. El barrio tiene perfil familiar consolidado, excelente infraestructura comercial, colegio Buenos Aires a distancia caminable y una demanda de alquiler muy estable — familias y adultos mayores que renuevan contratos por años.
Por qué rinde más:
- Precio de compra entre los más accesibles del corredor norte
- Alquileres sostenidos por una demanda de familias de largo plazo
- Casi sin vacancia: la rotación de inquilinos es baja
- Buena conectividad con el subte D y colectivos del eje Cabildo
Tipología más rentable en Villa Urquiza: 2 y 3 ambientes de 55-80 m², ideal para familias. Los 3 ambientes tienen mejor renta que el promedio por la escasez de esa tipología en alquiler.
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3. Caballito — el rey del volumen y la estabilidad
Rentabilidad bruta: 5,0% – 6,0%
Rentabilidad neta estimada: 3,6% – 4,6%
Precio del m²: USD 2.000 – USD 2.800
Caballito es el barrio más denso de CABA y uno de los que más operaciones de alquiler registra por año. Su posición geográfica central lo hace accesible desde cualquier punto de la ciudad, y la demanda de alquiler es constante todo el año — estudiantes universitarios, parejas jóvenes, profesionales.
Por qué rinde más:
- Mayor volumen de demanda que casi cualquier otro barrio de CABA
- Precio de compra moderado relativo a la ubicación central
- Múltiples líneas de subte (A, B, E) generan prima de ubicación en los alquileres
- Liquidez alta: si querés vender, hay más compradores que en barrios más chicos
Tipología más rentable en Caballito: monoambiente y 2 ambientes cerca del Parque Rivadavia o las líneas de subte. Las unidades con balcón tienen alquileres 10-15% superiores.
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4. Palermo Hollywood / Villa Crespo — alta demanda de perfil internacional
Rentabilidad bruta: 4,8% – 5,8%
Rentabilidad neta estimada: 3,5% – 4,5%
Precio del m²: USD 2.600 – USD 3.500
La franja que bordea con Villa Crespo y Palermo Hollywood tiene una demanda de alquiler muy particular: nómades digitales, trabajadores remotos internacionales y extranjeros que se instalan temporalmente en Buenos Aires. Eso empuja los alquileres al alza, especialmente en dólares.
Por qué rinde más:
- Alquileres en dólares accesibles para el mercado extranjero pero altos para el mercado local
- Alta rotación de inquilinos internacionales → posibilidad de actualizar contratos a mejores precios con más frecuencia
- Barrio con identidad muy valorada (gastronomía, cultura, diseño)
- Zona de alta plusvalía: el precio de compra también sube
Advertencia: la alta rotación puede ser una ventaja (precio más alto en renovación) o desventaja (períodos de vacancia entre contratos). Fundamental tener buena administración.
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5. Núñez — la rentabilidad del corredor norte con precio aún razonable
Rentabilidad bruta: 4,7% – 5,6%
Rentabilidad neta estimada: 3,4% – 4,3%
Precio del m²: USD 2.400 – USD 3.200
Núñez tiene precios de compra menores que Belgrano o Recoleta pero alquileres casi equivalentes, gracias a la calidad de vida del barrio, las vistas al río en muchos edificios y la demanda creciente de familias que buscan tranquilidad sin alejarse de la ciudad.
Por qué rinde más:
- Menor precio de compra que Belgrano con alquileres similares
- Demanda creciente impulsada por desarrollos nuevos que atraen nuevo público al barrio
- Estilo de vida: clubes, río, parques — alta valoración del inquilino
- Potencial de valorización: barrio en ascenso
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Ranking completo: rentabilidad por barrio en CABA 2026
| # | Barrio | Precio m² | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta | Perfil inquilino |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Colegiales | USD 2.200–3.000 | 5,5%–6,5% | 4,0%–5,0% | Jóvenes profesionales |
| 2 | Villa Urquiza | USD 1.900–2.600 | 5,2%–6,2% | 3,8%–4,8% | Familias |
| 3 | Caballito | USD 2.000–2.800 | 5,0%–6,0% | 3,6%–4,6% | Mixto / estudiantes |
| 4 | Palermo Hollywood | USD 2.600–3.500 | 4,8%–5,8% | 3,5%–4,5% | Expats / nómades |
| 5 | Núñez | USD 2.400–3.200 | 4,7%–5,6% | 3,4%–4,3% | Familias premium |
Antes de invertir: tasá correctamente
El precio de compra es el factor que más impacta en la rentabilidad final. Pagar un 10% de más al comprar reduce la rentabilidad neta en casi 0,5 puntos porcentuales anuales — para siempre.
Si ya tenés una propiedad en alguno de estos barrios y estás evaluando vender para reinvertir, el primer paso es saber exactamente cuánto vale hoy.
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